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不動産を所有している人が債務を弁済できなくなると、裁判所がその不動産を差押さえ、売却し、売却代金を債務の弁済に充てます。 これが不動産の競売です。裁判所の競売手続きは、不動産業者が仲介するような場合と異なり、落札後の諸手続き等、落札した買受人が全て自分で手続きをしなければなりません。特に一般の方が一番面倒になるのが、隣地との境界が不明な場合の争いや落札した不動産に所有者または第三者が占有している場合の明渡し交渉があります。こういう面倒な点があるので、競売物件の価格が一般物件より安い訳です。

不動産の競売の申し立てがあると、執行官が現状を調査し、物件の評価をします。そして、裁判所は、裁判所の掲示板に競売不動産の所在・最低売却価格・入札期日などを公告します。
更に入札期日前に裁判所は、現状調査報告書、評価書、物件明細書の３つの書類（３点セット）を備え置き、一般の人々へ閲覧させます。



掲示板の公告を見て、欲しい物件を見つけた場合は、３点セットを閲覧して物件を確認し、必要な場合、コピーをとることも出来ます。 閲覧は無制限で誰でもでき、費用も無料です。
現状調査報告書は、裁判所が調査しているもので、不動産の現実形状、占有関係などの現況が分かります。
評価書は不動産鑑定士の評価に基づいており、不動産の位置、利用状況、公法上の規制などが記載されています。
物件明細書には、権利関係、外観や内装の写真が記載されています。
担保権は、売却後消滅 しますが、賃貸権や地上権と違い、競売手続きが、終了しても消滅しない場合があり、注意が必要です。



競売物件を閲覧調査した結果、落札したい物件があった場合は、入札手続きをしていきます。入札しようと思ったら、入札期間中に裁判所に入札金額を記載した入札書と一定の書類を添えて裁判所に提出します。ここでの注意点は、入札金額が裁判所が定めた最低売却価格以上であることと最低売却価格の２割の金額を裁判所に保証金として納める点です。具体的には、裁判所宛の振込口座に保証金を振込み、銀行から振込証明書をもらって、規定用紙に貼り付け、入札書と一緒に裁判所に提出します。 保証金は入札できなかった場合は、数日後に返還されますが、最高額で落札した場合は、期日までに残金を支払わないと没収されてしまい、戻ってこなくなるので注意が必要です。よく、権利関係、入札額を調べ、入札することを心がけましょう。



入札期間満了後、ほぼ一週間以内に開札が行われます。最高額で入札した人が最高買受人と定められ、買い受ける権利を取得できます。 開札期日後１週間以内に売却許可日が到来し、許可決定がでます。許可決定日から１ヶ月以内に入札金額から保証金を差し引いた残金を納めなければなりません。買受人が代金を納めると裁判所は買受人に所有権を移転し、担保債権などの抹消登記をします。上記と平行して行う点が１つあります。一般の方が最も難色を示す不動産の引渡手続きです。空家、空地の場合や話し合いで引き渡してくれる場合は、問題ありませんが、引渡しを拒む債務者や占有者がいる場合は、明渡訴訟としなければなりません。また、民事執行法は引渡命令の制度を定めており、引渡を拒む債務者や占有者がいる場合は、中立とすることにより迅速に競売不動産の占有を確保することができます。 ただし、中立は代金納付の日から６ヶ月以内とされています。
引渡し後、リフォームや、転居手続き等細かな作業を行わなければなりません。落札後の仕様をどのようにするかまで定めてから入札することに注意が必要です。





不動産鑑定士によって決められた最低売却価格は競売の特殊性から市場よりかなり低く設定され、一般で購入する場合より１０％〜５０％安く物件取得することが可能大です。



競売物件は国の機関である裁判所が救うため、透明かつ公正な物件情報から選択することが出来ます。



売買契約自体は裁判所との契約になりますので、安心して取引をすることができます。抵当権等も職権により、裁判所が抹消をしてくれます。




競売物件だからといって無断で内部に立ち入ることは出来ません。
３点セットの室内写真などから判断せざるをえないのが状況です。



入札に参加しても、必ず落札できるとは限らないので、時間等かけて調査しても買い受けできない場合がある。競売の取り下げ、取り消し等により入札が中止になる場合がある。



購入した物件も占有者がいては、居住もリフォームも出来ません。面倒な立ち退き交渉が必要になる場合があります。その際は、当社代行サービスをご利用ください。